近日，IFMA 官方会刊《FMJ》发表了 Dr. Uluğ Hakan İyigün 的文章《Ask the Experts: How will the shopping centers of the future succeed?》。本文结合该文观点作学习解读，不对原文进行全文翻译或转载，原文版权归作者及 FMJ / IFMA 平台所有。
过去，购物中心的成功常常用几个相对直接的指标来衡量：出租率、人流量、销售额、品牌数量和商业坪效。只要店铺开得满、客流进得来、销售转得动，项目就可以被认为是成功的商业资产。
但今天，购物中心正在面对完全不同的市场环境。电商平台改变了消费路径，年轻一代改变了购物动机，城市居民对公共空间、社交体验、文化活动、餐饮娱乐和生活方式的需求也在不断提升。对于很多人来说，去购物中心不再只是“买东西”，而是为了见朋友、吃饭、看展、休闲、运动、办公，甚至表达一种生活态度。
这意味着，购物中心正在从“商业零售空间”转变为“多功能生活方式中心”。而在这一转变背后，设施管理的角色也正在发生深刻变化。
一、未来购物中心拼的不只是品牌，而是体验
文章提出，现代购物中心的业态组合已经不再是简单的“招商填铺”。品牌组合管理正在从租户选择，转向围绕消费者行为、体验经济和访客满意度展开的战略管理。
这对设施管理行业很有启发。因为一个购物中心是否好逛、是否愿意停留、是否愿意反复到访，并不只取决于有哪些品牌，还取决于空间是否舒适、动线是否清晰、空气是否清新、卫生间是否干净、停车是否方便、导视是否友好、服务是否及时、公共区域是否安全。
换句话说，商业空间的体验，最终要通过设施运行表现出来。
一个好的品牌组合可以吸引人来，但一个好的设施管理体系，才能让人愿意留下来、愿意再回来。未来购物中心的竞争，将不仅是“卖什么”的竞争，更是“让人如何感受”的竞争。
二、餐饮、娱乐和社交空间成为新的核心吸引力
文章特别提到，在新一代购物中心中，餐饮和娱乐已经不再只是零售的配套，而正在成为重要目的地。过去的美食广场更多解决“吃一顿”的需求，现在的餐饮空间则更强调氛围、社交、打卡、品质和停留时间。
同样，娱乐空间也在升级。沉浸式体验、数字艺术、虚拟现实、互动活动、儿童娱乐、运动健身、文化展览等内容，正在不断延长人们在购物中心内停留的时间。
这对设施管理提出了更复杂的要求。餐饮业态增加，意味着排油烟、排水、垃圾、异味、消防、虫害控制和食品安全相关设施管理压力上升；娱乐业态增加，意味着用电负荷、声光电设备、安全疏散、客流组织和现场维护要求更高；社交空间增加，意味着公共区域清洁、座椅维护、照明氛围、温湿度控制和安保巡查都要更加精细。
因此，未来购物中心的设施管理不能只围绕“设备不坏”来开展，而要围绕“体验不断档”来组织。
三、数字化正在改变购物中心的运营方式
文章认为，亚洲购物中心在数据分析和数字化运营方面已经呈现出较强的先进性。通过人工智能和数据系统，管理方可以分析访客在哪些区域停留更久，哪些店铺门前客流更高，哪些餐饮更受欢迎，哪些活动带来更多互动。
这些数据不仅可以服务营销，也可以服务设施管理。
例如，人流热力数据可以帮助优化保洁排班和安保巡逻；停车数据可以帮助改善车场调度；卫生间使用频率可以指导清洁频次；客流高峰可以联动空调、新风和照明策略；数字导视系统可以根据活动和客流变化实时调整指引内容。
这说明，购物中心设施管理正在从经验驱动转向数据驱动。过去，现场管理更多依赖巡查、投诉和经验判断；未来，设施管理需要更主动地利用数据，识别空间使用规律，预测服务压力，优化资源配置。
真正的智慧商业空间，不是屏幕更多、系统更炫，而是能够让运营更精准、服务更及时、体验更顺畅。
四、不同地区的购物中心，都在回应城市生活方式
文章对美国、海湾地区、欧洲和亚洲购物中心的发展趋势进行了比较。美国购物中心从传统百货锚店模式走向生活方式中心；海湾地区的购物中心不仅是商业空间，也成为旅游目的地、城市名片和社交中心；欧洲更强调混合用途、公共交通衔接、步行友好和可持续建筑系统；亚洲则在数字化和数据驱动管理方面发展迅速。
这些案例说明，未来购物中心并没有一种固定模板。它必须回应所在城市的气候、文化、消费结构、交通方式、人口特征和生活习惯。
对设施管理而言，这意味着不能用同一套运行逻辑管理所有商业空间。寒冷地区和炎热地区对暖通系统的要求不同；旅游型商业和社区型商业的客流结构不同；年轻客群和家庭客群对服务设施的需求不同；开放式街区和封闭式商场的安保、清洁、能耗和应急管理方式也不同。
设施管理要真正参与商业价值创造，就必须理解空间背后的人群、城市和生活方式。
五、设施管理正在从后台服务走向战略运营
文章最后强调，随着购物中心转型，设施管理也正在经历重大变化。过去，FM更多被理解为技术维护、保洁和安保等后台服务；而现代购物中心的FM，已经逐步成为管理访客体验、保障能源效率、实现可持续目标、管理数字系统和分析运营数据的重要战略框架。
这句话对设施管理行业非常关键。
在大型商业空间中，访客舒适度与设施管理质量直接相关。空调效果、空气质量、清洁标准、数字导视、安全体验、设备连续运行，都会影响顾客满意度，也会影响商户经营表现和资产长期价值。
因此，商业空间的设施管理不应只是成本中心，而应成为体验中心、效率中心和价值中心。它既保障底线安全，也支撑商业运营；既维护设备状态，也维护顾客感受；既服务业主，也服务商户和消费者。
未来成功的购物中心，不只是拥有更丰富的品牌，而是能够持续创造更好的空间体验。设施管理正是连接商业策略与现场体验的重要桥梁。
结语：未来购物中心，是一个持续运营的生活生态
未来的购物中心，不会只是大型商业建筑，也不会只是店铺集合体。它将更像一个融合购物、餐饮、娱乐、文化、办公、社交和城市生活的复合生态系统。
在这个生态系统中，设施管理的重要性将不断上升。它不只是让设备正常运转，更要让空间持续舒适、安全、高效、绿色和有吸引力；不只是处理后台问题，更要参与前台体验；不只是服务单个项目，更要帮助商业空间与城市生活建立连接。
对设施管理行业而言，购物中心转型提供了一个清晰信号：未来的FM，必须更加懂人、懂空间、懂数据、懂体验，也要更加懂城市。
