Dean Hansen在 APPA 官方杂志《Facilities Manager》2026年夏季刊发表《Deferred Maintenance Is One of the Most Misunderstood Phrases in Higher-Education Facilities Management》一文，该文章围绕高校设施管理中延期维护、能源绩效合同、校园基础设施更新与AI驱动运维优化等议题展开案例分析，结合美国密西西比大学 Ole Miss 的实践，梳理了高校设施系统性更新的阶段路径、管理逻辑与落地经验。
一、原文核心研究工作拆解
原文聚焦高校设施管理中长期存在的“延期维护”问题。文章指出，延期维护并不是简单意义上的“暂时不修”或“资金不足”，而是高校设施管理中最容易被误解的概念之一。对于拥有大量既有建筑、历史建筑、教学科研空间和公共服务设施的校园而言，延期维护背后往往涉及能源系统老化、控制系统落后、设备效率下降、运行数据缺失以及资本更新节奏不足等综合性问题。
文章以美国密西西比大学 Ole Miss 的设施更新实践为案例展开。作者在2018年进入该校设施管理岗位后，发现校园在能源效率提升和基础设施现代化方面存在较大空间。2019年，学校启动节能绩效合同项目招标，在符合当地竞争性采购规则的前提下，对多家预审服务商方案进行评估，最终选择 Trane Energy Services 作为合作方，围绕校园设施节能、控制系统升级和关键设备更新开展分阶段实施。
从研究内容看，原文并未将ESPC描述为替代资本投入的万能方案，而是将其定位为一种可预测、可复制、可扩展的设施更新机制。文章明确指出，ESPC不是学校解决延期维护的唯一策略，也不是传统资本资金的替代品，但它成为学校应对高优先级设施需求、推动能源节约和保持公用事业预算稳定的重要工具。
二、文章核心行业观点提炼
原文第一项核心观点，是延期维护治理不能只依赖临时维修。很多高校、园区和公共机构面对老旧设施时，习惯以“坏了再修”的方式维持运行，但这种方式往往会造成问题持续累积。ESPC的价值在于，将零散的设备更新、控制系统改造和节能措施纳入一个整体化、分阶段的实施框架，使设施更新从被动应急转向有计划推进。
第二项观点，是节能项目可以成为基础设施现代化的切入口。Ole Miss项目并非单纯更换灯具或降低能耗，而是通过控制系统升级、LED照明改造、冷冻水系统建设、专业演出空间照明更新、建筑自动化系统优化和后续机械系统改造，逐步建立校园基础设施现代化路径。文章显示，项目第一阶段聚焦DDC直接数字控制系统升级，第二阶段完成全校范围内大量LED灯具替换，第三阶段建设新的冷冻水站，后续阶段则进一步面向暖通、控制系统和关键设备展开优化。
第三项观点，是项目必须通过阶段化设计形成连续价值。原文梳理了多个实施阶段：第一阶段完成自动逻辑DDC控制系统部署和气动控制替换；第二阶段完成校园范围内LED照明升级；第三阶段推进新冷冻水站建设；第四阶段针对剧场空间进行专业照明升级；第五阶段进入优化期，包括冷冻水环路校正、楼宇自控系统升级、暖通改进和风管密封；第六阶段则计划聚焦最难处理的延期维护事项，包括控制系统现代化、锅炉更换、空气处理机组更换、风机盘管更换和变频器安装等。
第四项观点，是AI驱动优化将成为设施管理下一阶段的重要能力。文章在展望部分提出，Ole Miss通过ESPC合作获得了AI建筑优化技术接入机会。相关系统可以基于机器学习预测建筑负荷，持续调整设定值和设备运行顺序，降低峰值需求，提前识别异常，优化冷冻水和供热水分配，并在降低能耗的同时改善舒适度。原文还强调，AI的价值不只是自动化控制，更在于帮助建筑系统形成预测和自适应能力。
三、结合国内FM行业与联盟业务的落地分析
结合国内高校后勤、物业服务、商业楼宇、厂矿基建、园区和政企后勤场景，原文对延期维护治理具有较强启示。很多国内项目同样面临设备老化、系统分散、控制逻辑落后、能耗偏高、图纸资料不完整和改造资金分散等问题。若只依靠年度零星维修，很难从根本上改善资产状态；若只依赖一次性大规模投资，又可能面临预算审批周期长、施工影响大和收益难以证明的问题。
对于联盟会员单位而言，可以借鉴原文中“以节能绩效推动设施更新”的思路。也就是说，先从能耗高、故障多、用户感知明显、运维成本较高的系统入手，将节能收益、维护成本下降、设备可靠性提升和客户体验改善纳入同一套项目论证。尤其是照明系统、楼宇自控系统、空调冷热源、冷冻水环路、空气处理机组、风机盘管、变频设备和重点公共空间，均可作为延期维护治理的优先切入口。
在资产管理方面，国内FM单位应避免把延期维护简单理解为“设备旧了”。更准确的做法，是建立分级资产清单，识别哪些设备已经影响安全，哪些影响能耗，哪些影响舒适度，哪些影响业务连续性，哪些属于历史遗留但尚未进入资本计划。通过这种方式，延期维护可以从模糊的问题描述，转化为可排序、可评估、可融资、可实施的资产更新计划。
在能耗管控方面，文章提供的启示是：节能项目不应只追求单点节电，而应与系统优化结合。LED照明改造可以降低照明能耗和维护频次；DDC控制系统可以提升运行可视化水平；冷冻水系统优化可以改善负荷匹配；BAS控制升级和风管密封可以减少运行浪费；AI优化则可以进一步从经验控制转向预测控制。对国内商业楼宇、校园和园区项目而言，单项节能措施容易被时间消耗，系统性优化才能形成长期收益。
在数字化落地方面，原文特别值得关注的是从“控制升级”走向“数据驱动资产管理”的逻辑。设施管理团队不仅要知道设备是否运行，还要通过数据识别负荷趋势、异常信号、舒适度风险、维护需求和节能机会。对多楼宇、多业态、多年代建筑组成的项目而言，AI和建筑优化平台的价值不应被理解为简单替代人工，而应成为提前发现问题、减少应急维修、改善运行策略和支持资本计划的决策工具。
同时，国内项目在借鉴ESPC模式时需要注意本土化边界。原文案例基于美国高校、当地采购规则、特定能源服务公司合作机制和校园建筑条件展开，不能直接等同于国内合同能源管理或物业服务合同场景。国内单位在推进类似项目时，应结合业主权责、合同模式、节能收益归属、投资回收周期、设备产权、运行维护责任和数据接口开放程度，提前设计清晰的商业模式和绩效评估机制。
四、总结
总体来看，APPA Conference该文提示设施管理行业：延期维护不是一个单纯的维修问题，而是设施资产长期更新能力、能源管理能力、数据治理能力和组织决策能力的综合体现。Ole Miss案例的价值，不在于某一项设备更新本身，而在于通过分阶段ESPC项目，将老旧系统改造、节能收益、运行优化和未来AI能力建设连接起来。
对国内FM行业而言，面对老旧设施和长期积累的维护压力，应从“被动抢修”转向“主动更新”，从“单项维修”转向“系统治理”，从“经验判断”转向“数据驱动”。未来，联盟会员单位可围绕重点资产、能源系统、楼宇自控、设备更新和数字化平台，建立更清晰的延期维护治理路径，让设施更新既服务于成本控制，也服务于安全可靠、客户体验和长期资产价值提升。
