——FMJ 文章《FM’s New Benchmark》解读
近日，IFMA 官方会刊 《FMJ》 发表了专题文章 《FM’s New Benchmark: Embracing energy efficiency as a strategic priority》，作者为 Aykean Forde 与 Izzat Ali Khan，文章围绕设施管理行业中的能源效率议题，提出了一个值得关注的判断：在能源价格波动、极端气候频发、ESG合规要求提升和建筑运行成本上升的背景下，能效管理已不再只是“节能降耗”的技术问题，而正在成为设施管理的战略优先事项。
该文指出，建筑环境是全球能源消耗和温室气体排放的重要来源，而设施管理者正处在能源转型的关键位置。受此文启发，结合国内公共建筑、园区、高校、医院及商业物业运行实际，对文章核心观点进行梳理与延展分析。
引言：能效管理，正在成为设施管理的新能力边界
过去，谈到建筑节能，人们更多关注设备改造、照明替换、空调调温、节约用电等具体措施。这些工作当然重要，但如果仅停留在“省电、省钱”的层面，就容易低估能效管理对现代设施管理的战略意义。
随着全球能源需求持续增长，建筑运行对电力、冷热源、通风空调和数字基础设施的依赖不断加深。特别是在极端高温、极端寒潮、能源价格波动以及双碳目标推进的背景下，建筑能效已经直接关系到运营成本、服务连续性、资产韧性和组织可持续发展表现。
FMJ 文章《FM’s New Benchmark》提出，现代设施管理者不应只是建筑的“看护者”，而应成为资源的“管理者”、业务韧性的“赋能者”和可持续发展的“推动者”。这一判断，对我国设施管理行业具有很强的启发意义。
一、建筑能耗压力上升，设施管理不能再被动应对
文章开篇从全球人口增长和城市化背景切入，指出人口增长、产业扩张和城市中心发展正在带来更大的能源需求。建筑作为能源消费的重要领域，其运行阶段的能耗压力尤为突出。文中提到，建筑约占全球能源消费的40%，并产生约三分之一的温室气体排放；在极端气候下，空调系统在高峰季可能占设施能源消耗的50%—70%。
这组判断提示我们，建筑能耗不是单一设备问题，而是建筑运行系统、气候条件、使用行为、空间管理和能源基础设施共同作用的结果。
对于设施管理单位来说，过去那种“电费高了再查原因”“设备坏了再维修”“投诉多了再调整”的被动管理方式，已经难以适应新的要求。能效管理必须从末端响应转向前端策划，从经验判断转向数据分析，从单点改造转向系统优化。
尤其是在高校、医院、产业园区、商业综合体和大型办公建筑中，空调、新风、照明、电梯、数据机房、餐饮后厨、实验室、冷链和生活热水系统构成了复杂的能源使用网络。只有把这些系统放在整体运行框架下统筹管理，才能真正找到节能潜力和效率短板。
二、问题不在于没有技术，而在于缺少系统化落地
文章中有一句观点值得设施管理行业认真思考：问题不在于缺少解决方案，而在于存在实施落差，而现代设施管理行业正处在弥合这一落差的独特位置。
当前，建筑节能技术并不少见。智能传感器、楼宇自控系统、BMS、IoT设备、AI能耗分析、预测性维护、光伏发电、储能系统、LED照明、热回收系统、高效制冷机组等，都已经逐步进入建筑运行场景。
但现实中，很多项目仍然存在“有系统、不会用”“有数据、不分析”“有设备、缺维护”“有改造、无评估”的问题。一些建筑安装了智能化系统，却只作为监控平台使用；一些能源数据被采集了，却没有进入决策流程；一些节能改造完成后，没有持续验证实际效果；一些设备长期低效运行，却没有被及时发现。
因此，能效管理的关键不只是技术采购，而是管理机制。设施管理者要做的，是把技术、数据、人员、流程和目标整合起来，让能效改进成为持续运行的一部分，而不是一次性的工程项目。
三、从能源审计开始，建立真实的能效基线
文章提出，设施管理者应将全面能源审计作为第一步，因为它是可信能源管理战略的基础。通过审计，组织可以识别建筑中的隐性低效点，例如空调系统浪费、围护结构缺陷、管道泄漏、保温不足、照明系统无效运行、设备维护不当等问题。
这一点对国内设施管理实践非常重要。很多建筑的节能工作之所以难以深入，是因为缺少清晰基线。没有基线，就无法判断哪里浪费最大；没有分项数据，就无法知道哪类系统最值得优先改造；没有运行记录，就无法评估改造是否真正产生效果。
因此，建议设施管理单位在开展能效管理时，优先建立“三类底账”：
第一，是能源使用底账。包括电、水、燃气、蒸汽、冷热量等能源数据，以及不同建筑、不同系统、不同时间段的分项消耗。
第二，是设备运行底账。包括主要机电设备的型号、年限、维护状态、运行时长、故障记录和能效表现。
第三，是空间使用底账。包括建筑功能、使用人数、开放时间、使用强度、特殊用能区域等信息。
只有把能源、设备和空间使用情况对应起来，才能避免简单地把能耗高归因于“用得多”，也避免盲目改造、重复投入和节能效果不清。
四、数字化和AI，让能效管理从“事后统计”走向“实时优化”
FMJ 文章强调，数字化正在重塑设施管理行业。物联网、人工智能和云平台的融合，使设施管理从传统数据记录走向实时监测、预测分析和自动优化。文中提到，智能传感器监测与AI优化可以降低建筑整体能源消耗15%—25%；对老旧低效建筑进行互联智能系统改造，总体节能潜力可达到30%—50%。
这意味着，未来的能效管理不应只是月度电费分析，而应更接近“动态调优”。
例如，系统可以根据人员密度、室内温湿度、室外气象、设备负荷和时间段，动态调整空调、新风和照明策略；可以通过振动、温度、电流等传感器提前发现设备异常，减少故障停机和能源浪费；可以识别空置空间、低效区域和异常用能点，帮助管理者调整空间使用和运行策略。
对设施管理者而言，数字化不是替代人工，而是让人工判断更精准、响应更及时、管理更有依据。真正的智能化，不是屏幕更大、图表更多，而是能帮助现场团队减少浪费、降低风险、优化体验和提升效率。
五、老旧建筑能效提升，是存量时代的重要课题
文章多次提到老旧基础设施和低效暖通系统带来的能源浪费。对于我国而言，这一问题同样现实。大量公共建筑、校园建筑、医院建筑、办公楼和园区建筑建成时间较早，设备系统逐步老化，原有设计标准与今天的能效要求、舒适要求和低碳要求之间存在差距。
老旧建筑的节能改造不应只理解为“换设备”。很多情况下，问题可能来自系统整体：管路水力不平衡、控制策略粗放、新风与排风组织不合理、过滤器维护不到位、保温损坏、空间功能变化后负荷不匹配、使用行为与设备运行策略不一致。
因此，老旧建筑能效提升更需要“诊断—设计—实施—验证—优化”的闭环。对于设施管理企业来说，这既是技术挑战，也是市场机会。谁能更准确地发现低效根因，谁能更稳定地交付节能效果，谁就能在未来的存量建筑运维市场中获得更高价值。
六、能源效率不只是成本问题，也是ESG和资产韧性问题
过去，节能工作常被放在成本控制部门或工程部门的工作清单中。但文章提醒我们，能源效率已经与ESG合规、投资者透明度、业务连续性和长期资产价值密切相关。
一方面，能效提升可以直接降低运营成本，减少能源价格波动对组织的影响。另一方面，能耗强度、碳减排、可再生能源占比、室内环境质量等指标，正在成为组织ESG披露和绿色运营的重要内容。
更进一步看，能源效率还关系到韧性。极端天气下，低效建筑对空调、供电和应急保障的依赖更强，也更容易在能源紧张时暴露问题。高效、可监测、可调节的建筑系统，则能够在外部条件变化时保持更稳定的运行状态。
这意味着，设施管理行业必须把能效管理从“费用管理”提升为“战略管理”。节约一度电的意义，不只是减少支出，更是减少资源浪费、降低碳排放、增强组织应对不确定性的能力。
七、对设施管理行业的实践建议
结合文章观点和国内行业实际，联盟建议设施管理单位从以下几个方面提升能效管理能力。
第一，开展系统性能耗审计。不能只看总电费，而要识别重点能耗系统、重点区域和异常运行时段，形成可量化、可追踪的基线。
第二，推进分项计量和数据治理。能耗数据要能够对应到建筑、楼层、系统、设备和使用场景，为后续优化提供依据。
第三，强化暖通系统运行优化。空调系统往往是建筑能耗大户，应重点关注主机效率、水泵风机运行、末端控制、新风比例、过滤器维护和温湿度策略。
第四，导入预测性维护。通过传感器、运行数据和设备状态分析，减少设备故障、过度运行和低效带病运行。
第五，分阶段实施节能改造。对LED照明、智能控制、围护结构、老旧机电设备、可再生能源系统等，应结合投资回收期和运行影响制定改造优先级。
第六，建立持续监测和透明报告机制。节能不是一次性项目，而是持续优化过程。应定期评估能源使用强度、节能量、碳减排量和运行绩效，向业主、客户和相关方清晰展示成果。
结语：FM的未来，是数据驱动、低碳导向和价值创造
《FM’s New Benchmark》提醒我们，设施管理行业正在迎来新的能力基准。未来的FM，不只是保障建筑正常运转，也不只是处理报修、维护设备和控制成本；更要能够通过能源审计、数字化监测、预测性维护、系统优化和可持续运营，帮助组织减少浪费、降低风险、提升韧性并实现ESG目标。
能效管理不是设施管理的附加工作，而是现代设施管理的核心能力之一。随着建筑运行成本、能源安全、气候风险和低碳发展要求不断强化，设施管理者将在组织可持续发展中承担更加关键的角色。
